TR | EN
Enflasyondan Sonra-7 31.08.2003

Enflasyondan Sonra-7 31.08.2003

Yapı sektörü altın yıllarını yaşayacak
 
Geçen hafta Değerleme Uzmanı Güniz Çelen’in bizim için hazırladığı “konut sektöründe enflasyon sonrası beklentilere” yer vermiştik. Özetle enflasyonun kalıcı olarak %10’un altına düştüğü dönemde uzun vadeli konut finansmanının (ipotek bankacılığı) yaygınlaşacağı ve bunun da sektör üzerinde çok olumlu etkileri olacağı görüşünden hareketle spesifik detaylara girmişti Güniz hanım. Kaldığımız yerden devam ediyoruz.
 
İpotek bankacılığı başladıktan sonra: 

Krediye konu olabilecek konutların fiyatları artacak, diğerlerinin değeri düşecektir.
Kredili satışında güçlük olan ikinci grubun arsası, üzerindeki yapıdan daha değerli olduğu gün yeniden yapılanma için girişimler artacaktır. Böylece kentlerimizde, özellikle de kaçak yapılaşmanın bulunduğu bölgelerde mevcut konut alanları kendiliğinden rehabilite olacaktır. Bunun için koşul arsanın mülkiyet sorununun çözülmesidir (İlke olarak karşı olunsa da af bir çözüm)
Örgütlü konut geliştirme sistemi ortak alanların düzenlenmesini de üstleneceğinden Belediyelerin sorumlulukları hafifleyecektir. Böyle bir çözüm kentsel alanda daha sağlıklı planlama yapma imkanı verecektir.
Yeni konut alanlarının açılması için gerekli olan kaynak biriken fonlardan sağlanacağından gerek arazinin mülkiyeti, gerekse altyapı yatırımları ve hizmetleri daha sağlıklı olarak yerine getirilebilecektir.
Geliştirme sürecinde pazara duyarlılık artacağından ıskarta konut stoku oluşmayacaktır. Herkes satabileceği kadar konut üretecektir. Arsa alımı için gerekli fonlar mobilize edileceğinden kat karşılığı sistem sona erecektir.
Gayrimenkul piyasasında indeks sistemi geliştirilecek, uzun vadeli kağıt satışı söz konusu olduğundan ekonominin volatilitesi kontrol altına alınabilecektir.
Gerçek satış değerleri resmi kayıtlara geçirileceğinden vergi kayıpları azalacaktır.
İpotek tesisi için gerekli olan değerleme hizmetlerini yerine getiren lisanslı değerleme uzmanlarının önemi artacak, popüler bir meslek olarak gündeme gelecektir.
İmalat sanayiinde yıllardır beklediğimiz endüstrileşmiş yapı malzemesi yatırımı ve üretiminde patlama yaşanacaktır.
İnsanların yeni ev alma eğilimi artacak, ödeme yükümlülükleri tolere edilecek sınırlarda oluştuğunda ev için gerekli mobilya, mefruşat vb tüketime dönük harcamalar artacaktır.
Kiralar daha reel bir tabana oturacaktır.
Konut değiştirmek daha kolay olacağından insanlar ihtiyaçları olan programa uygun evlerde oturacaklar. Hayatın farklı evrelerinde insanların ihtiyaçları değiştiğinden gereğinden daha küçük, daha büyük konutlarda yaşama zorunluğu ortadan kalkacak, israf azalacaktır.
Bir türlü beklenen sinerjiye kavuşamayan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının sayısı artacak ve portföyleri hareketlenecektir.
Pazarlamanın en önemli konusu tüketicinin bugünkü ve gelecekteki ihtiyaçlarını anlamak olduğundan pazara yönelmek ve iyi diyalog kurmak önem kazanacaktır. Üretim süreci uzun, pazarın öğrenme eğrisi çok dik olduğundan; pazara sürüldüğünde de ürünün talep görebilmesi için çok hassas çalışmalar ve projeksiyonlar yapmak gerekmektedir. Pazar ve talep analizleri, kantitatif ve kalitatif pazar araştırmaları konut geliştirmenin sigortası olacak ve geliştirme sürecini fonlayan tüm finansman kurumları tarafından talep edilecektir.
 
Tüm bunlardan benim çıkardığım en önemli sonuç şu: Türkiye’de siyasetten beyaz eşyaya tüm alanlarda yaşadığımız üretici odaklı buyurgan zihniyetten tüketici odaklı “fayda” yaklaşımına geçiş konut sektöründe de kaçınılmaz olarak yaşanacak. Paramızı, sonuçta ortaya ne çıkaracağını tam bilemediğimiz bir müteahhit veya kooperatif başkanına teslim edip onun kafasına göre ürettiği binalarda (beğenmesek de) yaşamak zorunda kalmayacağız. Bu zihhniyet devrimi de silsile şeklinde memleketin (maddi-manevi) muasır medeniyet (AB) standartlarına yükselmesinde çok çok önemli bir rol oynayacak gibi geliyor. 
Güniz Çelen bu konularda Dünya gazetesi için daha kapsamlı ve bilimsel bir yazı hazırladığını belirtiyor. Merakla bekliyoruz, teşekkürler.