TR | EN
Enflasyondan Sonra-6 24.08.2003

Enflasyondan Sonra-6 24.08.2003

Konut üretiminde “sağlıklı” büyüme yaşanacak
 
Enflasyon %10’un altına düşer ve bu seviyenin istikrarlı olarak devam edeceği konusunda güven oluşursa 10-20 yıllık vadeli ipotek karşılığı konut kredisi ihdas etmek imkanı olacaktır. Pazar araştırmaları 10 yıllık kredilerin tercih edildiğini gösteriyor. Bu seviyelerde gerekli olan kaynağın neredeyse tamamı dış kaynaklı olabilir. Dünyada kendine yer arayan kaynağın miktarı çok büyük. Hele AB ‘ye katılım süreci kesinleşirse bu kaynağı biz kapımızda bulacağız. İç kaynağa gerek yok...
 
Bu sözler Dünya gazetesinde analitik yorumlarıyla dikkat çeken, bir anlamda benim gibi yeni bir konunun misyonerliğini yapan Değerleme Uzmanı Güniz Çelen’e ait. İki hafta boyunca köşemizi kendisine teslim ediyor ve bizim için yaptığı özel”enflasyon sonrası” yorumları aşağıda özetliyoruz. 
 
İpotek bankacılığının gelişmesi halinde Türkiye’de muazzam bir yapısal değişiklik olacaktır. Konut geliştirme sektörü ilk on yıl ekonominin en önemli dinamosu haline gelecektir. Bu oluşum milli geliri artıracak ve ekonominin stabilatörü gibi çalışacaktır.
Türkiye’de yıllık konut ihtiyacının 500,000 civarında olduğu söylenmekle birlikte, sağlıksız ve kayıt dışı konutları da sayarsak gerçek ihtiyaç bunun çok üstündedir (sadece İstanbul’da ruhsatsız yapı alanı toplam yapı alanının %76sı). Hükümetin ciddi çalışmalar başlattığı ipotek bankacılığı Türk ekonomisinin geleceği ve toplumsal sağlık açısından çok ama çok önemlidir.
İpotek Bankacılığı başlatıldığı takdirde harekete geçecek dinamikler şöyle özetlenebilir:
  • Konut almak için ayrılan tasarruflar tüketime kanalize olacaktır.
  • İnsanların bu dünyada kazanmak ve bu dünyada tüketmek ağırlıklı felsefeleri gelişecek, miras amaçlı yatırım azalacaktır.
  • Krediye konu olabilecek konutlarda ruhsat, iskan müsaadesi ve sigorta gibi koşullar dolayısıyla domino etkisi oluşacaktır. Bunlar:
  • Bitmiş konutlara kredi verileceğinden geliştirme (inşaat) aşamasının ayrıca fonlanması gerekecektir. Bu da geliştirmecilik üstlenimlerini çok önemli kılacaktır.
  • İnşaat şirketlerinin yeterliliği gündeme gelecek, her önüne gelenin inşaat yapması engellenecek, yetkisizlik halinde piyasa tarafından bu kişi ve kurumlar cezalandırılacaktır.
  • İnşaat sektöründe yapı sağlığı ön plana çıkacak, deprem için gerekli önlemler otomatik olarak yerine getirilecektir
  • Yapı denetim sistemi önem kazanacaktır.
  • Mütteahhitlerin sorumlulukları artacak, yapı kalitesi yükselecektir,
  • Örgütlü ve kurumsal konut geliştirme faaliyeti yaygınlaşacaktır.
  • Geliştirmeci (developer) diye bir üstlenim oluşacaktır.
  • Satış riskini geliştirmeciler taşıyacak, bu da pazarın ihtiyaçlarına eğilmek ve yaşam koşullarını iyileştirmek anlamına gelecektir.
  • Sorumluluk sigortası (Individual indemnity insurance) ve birçok başka sigorta türü gelişecek ve yaygınlaşacaktır. Bu da yeterliliklerin seviyesini iyileştirecektir.
  • İnşaat sektörü ile ilgili standartların uygulanmasında uluslararası standartlar benimsenecektir. Dolayısıyla konut geliştirme ve finansmanı konusunda teknik yeterlilik, etik ve akreditasyon ciddi bir şekilde gündeme gelecektir. 
  • İnşaatın fonlanması için yeni kaynaklar harekete geçirilecek, finans kuruluşları için oldukça büyük bir pazar oluşacaktır.
  • İstanbul’da konut alıcısı içinde %20 lik bir grup ciddi indirimler karşılığında proje aşamasında konut almayı, bir %20 de inşaatın bir aşamasında satınalma yapmak istemektedir. Dolayısıyla inşaat tamamlanmadan erken finansman imkanları sistemin içinde vardır. Bu sistemde erken satışlar söz konusu olduğunda ödemeler bir “Trust”a yapılacak, “Trust” da mütteahhite sadece hakediş karşılığı ödeme yaptığından katmerli bir denetim sistemi söz konusu olacak.
Hoş değil mi? Haftaya devam edecek...
 
 
Yan tarafta kısa tanıtım:
Mimari lisans ve lisansüstü, İşletme İdaresi ve Finans konusunda ise yüksek lisans derecelerine sahip olan ve önemli şirketlerde üst düzey görevler üstlenen Güniz Çelen, 1995 yılından bu yana değerleme ve danışmanlık hizmetleri vermektedir. Çelen, ABD’deki mesleki örgüt olan Appraisal Institute’e 1993 yılından beri üye olup, örgütü Türkiye Büyükelçisi olarak temsil etmektedir ve The Counselors of Real Estate tarafından dünyada son elli yıldır sadece 1,200 kişinin layık görüldüğü CRE unvanına ve imza yetkisine sahiptir.